Nakup parcele, ki je bila predmet darilne pogodbe

crashednburnt

Majstr
Osebje foruma
20. jul 2007
8.425
208
63
Goriška
www.avtopro.si
Imamo koga tukaj, ki ima kaj znanja o pravu pri nepremičninah oziroma izkušnje s tem? Stvar je taka - (potencialno) kupujem kmetijsko zemljišče. Sedanji lastnik ga je pred desetimi leti v last dobil preko darilne pogodbe (podaril mu jo je stric). Stvar je v tem, da (če prav razumem) je potrebno poleg 2% davka na promet z nepremičninami poleg tega plačati še davek na dobiček (Ali je ta davek 15%, ker je v zemljišče v lasti več kot 10 let?). Tukaj pa se zatakne - po besedah prodajalca v darilni pogodbi ni navedena cena oziroma vrednost parcele. Ali je v tem primeru edina pot cenitev preko cenilca? Ima kdo izkušnje s takim postopkom, kako to poteka? Oziroma - kaj mi preprečuje, da mi prodajalec preprosto ne proda parcele (preko oglasne deske seveda) in plača samo 2% davka na nepremičnine? Hvala za pomoč.
 

Runo

Guru
11. avg 2013
2.028
699
113
Osnova za plačilo 2% davka na promet z nepremičninami je 80% vrednosti nepremičnine, ki jo ta izkazuje v evidencah geodetske uprave (Gurs), sicer pa je osnova pogodbena cena iz kupne pogodbe (če je ta višja od navedene vrednosti).

Če je prodajalec lastnik manj kot 20 let, mora od razlike v vrednosti nepremičnine takrat, ko jo je dobil, do takrat, ko jo prodaja, plačati davek na dobiček iz kapitala. Če še ni minilo 10 let, bo moral plačati 15% od razlike, če je že, pa 10%. Ker jo je prejel kot darilo, bo treba ugotoviti razliko na podlagi uradne cenitve, v kateri se bo ugotavljala razlika v vrednosti. Če razlike v vrednosti ne bo ali pa bo ta negativna, davka ne bo potrebno plačati.

Nič ti ne preprečuje nakupa. On bo moral oddati napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, ki se bo, kot sem napisal, ugotavljala na podlagi razlike, ocenjene s strani uradnega cenilca. Ob napovedi za odmero dohodnine ga bo DURS pozval, naj se opravi uradna cenitev in tako določi razlika v vrednosti.

Ti pa predlagam, da ne plačuješ ničesar, preden ponudba na oglasni deski ne poteče. Da ne bi kdo uveljavljal predkupne pravice.
 
  • Všeč mi je
Reactions: crashednburnt

crashednburnt

Majstr
Osebje foruma
20. jul 2007
8.425
208
63
Goriška
www.avtopro.si
Hvala za odgovor. Imam še nekaj vprašanj:

1) Glede obdavčitve na kapitalski dobiček - na vseh straneh sem zasledil, da je davek po desetih letih 15% in ne 10%, tudi na FURSu tako pravijo. Potem najbrž to drži?


2) Tukaj sem prebral tole:

V primeru pridobitve nepremičnine z dedovanjem ali darovanjem se kot nabavna vrednost nepremičnine upošteva vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Če pa davek ni bil odmerjen, se upošteva primerljiva tržna cena nepremičnine v času pridobitve, ki jo mora zavezanec dokazovati z ustreznimi dokazili.

Glede na to, da je trenutni lastnik zemljišče pridobil preko darilne pogodbe od strica (torej 2. dedni red), je potemtakem vsekakor moral plačati davek na darilno pogodbo. Torej je v tem primeru to osnova za izračun takratne vrednosti zemljišča in cenitev tako ni potrebna?


3) Uradna cenitev (če bo vendarle potrebna) - kako to poteka? Šele po koncu posla, če prav razumem? Kakšni so okvirni stroški za eno kmetijsko zemljišče 1000m2?

Najlepša hvala že vnaprej.
 

Runo

Guru
11. avg 2013
2.028
699
113
Prav imaš glede davka. Imel sem očitno še neke stare oziroma napačne podatke. :nigladek:

Ne glede na prvi odstavek tega člena, se stopnja dohodnine od dobička iz kapitala znižuje vsakih pet let imetništva kapitala in znaša po dopolnjenih:
1. petih letih imetništva kapitala: 20%,
2. desetih letih imetništva kapitala: 15%,
3. 15 letih imetništva kapitala: 10%.

Če je zemljišče dobil od strica, potem gre za 2. dedni red, ja (kar sem jaz napisal, bi veljalo za 1. dedni red). Tako je, samo za ugotavljanje davčne osnove cenitev ni potrebna.

Tule imaš seznam uradnih cenilcev, ki jih lahko uporabiš: https://spvt.mp.gov.si/cenilci/kmetijstvo-kmetijska-zemljisca.html

Cenitev se načeloma lahko opravi kadar koli. V vajinem primeru bi bila smiselna izvedba cenitve pred nakupom nepremičnine. Je pa po mojih izkušnjah tako, da je ocena vrednosti, ki jo opravi cenilec načeloma višja od tiste, ki je navedena v evidencah GURSa. Tako, da to upoštevaj, če nočeš, da ti potem zaradi tega prodajalec nabije prodajno ceno. Za točno ceno cenitve kmetijskega zemljišča ne bi vedel, lahko pa računaš med 300 in 500€.
 
15. jan 2019
1.056
397
83
Imamo koga tukaj, ki ima kaj znanja o pravu pri nepremičninah oziroma izkušnje s tem? Stvar je taka - (potencialno) kupujem kmetijsko zemljišče. Sedanji lastnik ga je pred desetimi leti v last dobil preko darilne pogodbe (podaril mu jo je stric). Stvar je v tem, da (če prav razumem) je potrebno poleg 2% davka na promet z nepremičninami poleg tega plačati še davek na dobiček (Ali je ta davek 15%, ker je v zemljišče v lasti več kot 10 let?). Tukaj pa se zatakne - po besedah prodajalca v darilni pogodbi ni navedena cena oziroma vrednost parcele. Ali je v tem primeru edina pot cenitev preko cenilca? Ima kdo izkušnje s takim postopkom, kako to poteka? Oziroma - kaj mi preprečuje, da mi prodajalec preprosto ne proda parcele (preko oglasne deske seveda) in plača samo 2% davka na nepremičnine? Hvala za pomoč.
če si ti kupec, ti dol visi davčna obveza prodajalca :)

s tem se naj ubada prodajalec, bo pač plačal še kakšnih 200 eur za cenitev zemljišča v času pridobitve...

pri oglasni deski je fina zadeva tudi ti, da se lahko prijavi še kakšen predkupni upravičenec in smo tam...
 

Runo

Guru
11. avg 2013
2.028
699
113
Hvala. Ampak v primeru, da vrednost nepremičnine določimo preko davka, ki je bil odmerjen pri darilni pogodbi, cenilca oziroma cenitve sploh ne potrebujem?

Ne.

Cenilca bi potreboval prodajalec, če bi dobil zemljišče neodplačno od nekoga, kateremu je bil v 1. dednem redu, ker ob pridobitvi ne bi rabil plačati davka in ne bi bila znana takratna vrednosti zemljišča.
 
  • Všeč mi je
Reactions: crashednburnt

crashednburnt

Majstr
Osebje foruma
20. jul 2007
8.425
208
63
Goriška
www.avtopro.si
Hvala obema.

Še ena zadeva - ali mi lahko na kratko razložite, kako poteka sam proces prodaje / nakupa z vidika objave na oglasni deski? Predkupne pravice in kriteriji so mi znani, ni mi pa jasen sam postopek. Recimo prodajalec objavi oglas. Nato se nekdo (recimo že prvi dan) prijavi. Kdaj to izve prodajalec - takoj, ali šele po preteku 30 dni? Ali lahko recimo angažiram prijatelja, ki je kmet in ima status kmeta, da se prijavi takoj prvi dan na oglas, potem se prijavim na oglas še jaz, prijatelj pa zadnji dan prijavo umakne? Hvala.
 

crashednburnt

Majstr
Osebje foruma
20. jul 2007
8.425
208
63
Goriška
www.avtopro.si
OK, ampak recimo tukaj piše:

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, predkupno pravico določi po naslednjem vrstnem redu:
1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
3. kmet, ki ga določi prodajalec.

Kaj se torej zgodi v primeru, da se prijavita dva kmeta iz točke 1?

Pa še nekaj - koliko sem seznanjen, kupec lahko kadarkoli odstopi od ponudbe, nasprotno pa prodajalec ne more odstopiti od ponudbe in MORA zemljišče prodati, v kolikor se je nekdo javil na ponudbo ... ali to drži? Hvala.
 

kajpace

Guru
6. nov 2018
2.917
1.426
113
- za tvojim hrbtom...
hmpg.net
"Zmenit se" je imel moj prijatu na Dolenjski...
Na meji parcele je želel od soseda kupit gozd širine 10m in dolžine cca 700m.
Sta se zmenla, sosed dal na oglasno desko (ker mora) in da je znan kupec.
Potem pa je "vskoču" en kmet oddaljen cca 1km, in imel prednost, po isti ceni...
Zdaj pa ta kmet hoče prodat prijatlu za 5x ceno...
Rezime: s kmetijskimi zemljišči je J3b@...
 

MrDaco

Guru
11. sep 2007
6.880
1.533
113
Kmetijsko zemljišče je res jeba. Apmak ali po od objavi na oglasno desko res moraš prodat kmetu? Rečeš da si si premislil, naslednja objava čez en mesec x2 cena... Potem pride sklad in pametuje da predrago prodajaš (s tem držijo ceno pri podnu, če ne bo danes bila kmetijska zemljišča x10). Na koncu se še vedno lahko prodaš po fiktivni ceni ki je sosednji kmet ni pripravljen plačat. Le davek bo višji.

Edit...
Zgleda da si pri objavi res primoran prodat vsaki budali ki se prijavi in ima predkupno pravico. Zdaj bi res rabil pravnika da svetuje kako se temu izognit.
 
Nazadnje urejeno:
15. jan 2019
1.056
397
83
Kmetijsko zemljišče je res jeba. Apmak ali po od objavi na oglasno desko res moraš prodat kmetu? Rečeš da si si premislil, naslednja objava čez en mesec x2 cena... Potem pride sklad in pametuje da predrago prodajaš (s tem držijo ceno pri podnu, če ne bo danes bila kmetijska zemljišča x10). Na koncu se še vedno lahko prodaš po fiktivni ceni ki je sosednji kmet ni pripravljen plačat. Le davek bo višji.
Kupec (kmet) lahko po izteku objave in sprejemu ponudbe vloži vlogo za odobritev pravnega posla, pogodbe ni potrebno predložiti (če npr. prodajalec noče) in zadeva je zaključena.

Mora prodat v tem primeru in je iztožljivo... že večkrat videno

Ponudba je zavezujoča, mislim da to vse pove.
 

MrDaco

Guru
11. sep 2007
6.880
1.533
113
Mene tudi še čaka en podoben podvig prodaje dediščine. Sicer se davka ne bojim ker mi je sodišče pri dedovanju dalo cenitev po dursu, ki pa je v tistih krajih načeloma manjša.
 

MrDaco

Guru
11. sep 2007
6.880
1.533
113
Kupec (kmet) lahko po izteku objave in sprejemu ponudbe vloži vlogo za odobritev pravnega posla, pogodbe ni potrebno predložiti (če npr. prodajalec noče) in zadeva je zaključena.

Mora prodat v tem primeru in je iztožljivo... že večkrat videno

Ponudba je zavezujoča, mislim da to vse pove.
Maš prav. Zato je pri prodaji smiselno razmislit o višini prodajne cene. Vem pa da se pri previsoki ceni oglasi sklad za upravljanje z kmetijskimi zemljišči. Ne vem pa na kak način ti oni nižajo ceno.
 

crashednburnt

Majstr
Osebje foruma
20. jul 2007
8.425
208
63
Goriška
www.avtopro.si
ponudba je zavezujoča ja
sprejem ponudbe je do izteka ponudbe še možno umakniti
kasneje ne, ker imamo sklenjeno pogodbo...

če sta dva kmeta, razpišejo narok in ugotavljajo, kateri je jaći

niso to heci, da se mali prijaviš in odstopaš...

No saj v primeru, da zadeve niso transparentne že med postopkom (prijave so kupcu znane šele po izteku 30 dni oglasne deske), je taktika ki sem jo predlagal tako ali tako brezpredmetna.

Skratka, po objavi na oglasni deski se čaka 30 dni in šele nato se odpre pandorina skrinjica, proti temu dejstvu ni nobenega "zdravila", če prav razumem?
 

MrDaco

Guru
11. sep 2007
6.880
1.533
113
Meni je samo čudno, a se pri prodaji prodajalec ne more premislit, potem ko objavi na oglasni deski? Koneckoncev 30 dni ni malo, kjer človeka lahko koneckoncev kap, lahko ugotovi kakšno drugo poslovno priložbost, itd...
 
15. jan 2019
1.056
397
83
Meni je samo čudno, a se pri prodaji prodajalec ne more premislit, potem ko objavi na oglasni deski? Koneckoncev 30 dni ni malo, kjer človeka lahko koneckoncev kap, lahko ugotovi kakšno drugo poslovno priložbost, itd...

prodaja kmetijskih zemljišč ni v prvi vrsti mišljena kot biznis

ampak da ostane v kmetijski rabi še naprej

30 dni je zato, da je rok izenačen z OZ, enako kot pri prodaji solastnine oz predkupnemu upravičencu
 

Hanzi

Guru
27. jul 2007
38.475
1.878
113
pri taščici
Prodaja kmetijskih zemljišč (vsaj v okolici urbanega okolja) v prvi vrsti namenjena špekuliranju oziroma nakupu tistih ki vejo nekaj več kot kmet.
Zakaj? Zato.ker zemlja pridobi s spremembo namembnosti do 100x višjo vrednost.
V preteklem tednu je občina začela z deli na km dolgin sprehajalni poti ki poteka ob reki po geodetsko neurejenih zemljiščih, brez obvestila lastnikov sosednjih zemljišč in brez gradbenega dovoljenja (z EU sredstvi)
Enemu kmetu so pot zakoličili 5-10m v njegovo zemljišče/urejen travnik. In pravijo da poteka po državnem zemljišču ki sicer poteka ob reki