Nakup prenovljenega stanovanja v starejši stavbi - potencialni problemi?

S

sergio

Fizikalc
21. jul 2007
2.572
37
48
43
Ljubljana
Zanimam se za nakup povsem prenovljenega stanovanja v 3-stanovanjski stavbi stari 200 let. Stavba je vpisana v kataster (po ZKN - je to problem?), nima pa uporabnega in gradbenega dovoljenja - po besedah prodajalca, zaradi starosti ne potrebuje. Ker kupujem brez kredita, me to pri nakupu ne ovira.

Stanovanje ima sedaj več strešnih oken, ki jih prvotna zgradba definitivno ni imela. Ker sem laik me zanima, ali je to lahko problem v navezi s pomanjkanjem uporabnega in gradbenega dovoljenja, saj to ni minimalna sprememba glede na osnovno zgradbo.
Lahko to postane problem pri zavarovanju nepremičnine?

Imam lahko probleme še kje drugje?

Hvala za vso pomoč.
 
Torque

Torque

Fizikalc
22. jul 2007
863
38
28
Če je stavba zgrajena pred 31.12.1967, se domneva, da ima gradbeno dovoljenje - če ni bila spreminjana tako, da bi za katerega izmed ukrepov GD potrebovala, npr. sprememba oblike strehe ali prizidave ali posegi v nosilno konstrukcijo. Sama strešna okna niso problem, če so bila vgrajena med špire, brez posegov v ostrešje.

Pogledal bi še, da ni stavba v registru stavbne dediščine. Če je, znajo biti strešna okna že problem.

ArcGIS Web Application

geohub.gov.si geohub.gov.si
 
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Pocasi.

Lahko je izjemno velik problem in gradnja pred 67 ne bo pomagala.

Preveriti je potrebno:
- ali prostorski akti dovoljujejo stavbo s tremi stanovanji (območja večstanovanjskih zgradb, območja centralnih dejavnosti (potrebno preverit posamezno EUP))
- če ne dovoljujejo - kdaj je stavba nastala kot tristanovanjska
- kako je stavba vpisana v register nepremičnin (če je kot enostanovanjska in bi jo rad spreminjal v večstanovanjsko boš rabil novo gradbeno dovoljenje)

Izjava "stavba ne potrebuje uporabnega ker je zgrajena pred letom 1967" je najpogosteje izrečena laž prodajalcev in velike večine nepremičninskih posrednikov.

Posebnost gradnje pred 1967 je le in samo ta, da ti UE izda domnevo obstoja gradbenega dovoljenja in na podlagi tega uporabno dovoljenje. Pogoj za to pa je da se stavba po tem letu ni spreminjala. Strešna okna so problem če se je posegalo v konstrukcijo (kar se verjetno ni), problem so nadstreški, "prizidane" lope, garaže itd.

V večini primerov pa gre za enostanovanjske hiše predelane v več stanovanjske hiše in posledično neskladne gradnje ki običajno stojijo na bmočju enoindvo stanovansjkih objektov in za njih ne moreš pridobiti uporabnega dovoljenja.

Če želiš mi pa na ZS pošlji naslov pa ti preverim vse to kar sem napisal zgoraj.
 
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Uporabnik Torque je napisal:
Če je stavba zgrajena pred 31.12.1967, se domneva, da ima gradbeno dovoljenje - če ni bila spreminjana tako, da bi za katerega izmed ukrepov GD potrebovala, npr. sprememba oblike strehe ali prizidave ali posegi v nosilno konstrukcijo. Sama strešna okna niso problem, če so bila vgrajena med špire, brez posegov v ostrešje.

Pogledal bi še, da ni stavba v registru stavbne dediščine. Če je, znajo biti strešna okna že problem.

ArcGIS Web Application

geohub.gov.si geohub.gov.si
Klikni za razširitev
UE v postopku pridobivanja uporabnega dovoljenja za objekte ki jih omenjas ne preverja nicesar glede kulturne dediscine ampak golo dejstvo ali je bila stavba kakorkoli spreminjana. Kulturna dediščina rata problem če želiš novo gradbeno dovoljenje ker je ZVKDS pristojni mnenjedajalec pri pridobivanju gradbenega dovoljenja.
 
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Uporabnik sergio je napisal:
Zanimam se za nakup povsem prenovljenega stanovanja v 3-stanovanjski stavbi stari 200 let. Stavba je vpisana v kataster (po ZKN - je to problem?), nima pa uporabnega in gradbenega dovoljenja - po besedah prodajalca, zaradi starosti ne potrebuje. Ker kupujem brez kredita, me to pri nakupu ne ovira.

Stanovanje ima sedaj več strešnih oken, ki jih prvotna zgradba definitivno ni imela. Ker sem laik me zanima, ali je to lahko problem v navezi s pomanjkanjem uporabnega in gradbenega dovoljenja, saj to ni minimalna sprememba glede na osnovno zgradbo.
Lahko to postane problem pri zavarovanju nepremičnine?

Imam lahko probleme še kje drugje?

Hvala za vso pomoč.
Klikni za razširitev
Pri zavarovalnicah je problem ko je treba kaj izplacat, prej ti bodo vse nadzavarovali ce bos zelel. Najverjetneje so tudi kako steno v objektu premikali kar pa brez novega gradbenega dovoljenja ni dovoljeno. Probleme bos imel pri likvidiranju nalozbe ker jo bos lahko prodal samo nekomu ki ima denar in ne potrebuje financiranja banke.
 
S

sergio

Fizikalc
21. jul 2007
2.572
37
48
43
Ljubljana
Uporabnik Apollo8 je napisal:
Pri zavarovalnicah je problem ko je treba kaj izplacat, prej ti bodo vse nadzavarovali ce bos zelel. Najverjetneje so tudi kako steno v objektu premikali kar pa brez novega gradbenega dovoljenja ni dovoljeno. Probleme bos imel pri likvidiranju nalozbe ker jo bos lahko prodal samo nekomu ki ima denar in ne potrebuje financiranja banke.
Klikni za razširitev
Stene so definitivno odstranili, če ne tudi premikali, ker so določeni prostori sedaj "ogromni" in ne verjamem, da je bilo tako narejeno v originalu.
 
Utisevalec

Utisevalec

Guru
12. nov 2007
17.384
4.828
113
Kot ti je appolo povedal najprej preveri, če je to res vpisano kot večstanovanski objekt, če ni imaš lahko velike probleme. Če je vpisano kot večstanovanjski objekt načeloma nekih avtomatičnih problemov RAZEN če iz nekega razloga potrebuješ UD ni. Če imaš še lasten vhod in hišno številko potem je pa GD+UD še manjši problem, ker lahko celo sam ureditš te stvari v smer "legalizacije" če ti je interes.

(kredite pa hipoteke se da dobit tudi brez UDja če je stvar po smernicah za tisto avtomatiko iz leta 1967 .... če je bilo pa kaj bistveno spreminjano za kar bi potreboval GD, potem je pa tehnično to itak črna gradnja in nobena banka ne bo dala hipoteke na tako zgradbo/objekt ...)

Zavod za spomeniško varstvo lahko kadarkoli pride zraven in začne komplicirat, so pa načeloma brezzobi tiger. Če je to recimo neka meščanska stavba pa imaš strešna okna, kjer jih ne sme bit te zavod lahko prijavi na občino (so začeli malo tudi satelitske oz. letalske posnetke gledat .... ), občina pa potem (ne)ukrepa dalje po lastni presoji. V teoriji ti lahko naložijo odstranitev teh oken pa povrnitev v "originalno" stanje, ampak v praksi imajo tudi on dosti bolj pomembnega dela kot se ukvarjat s tem kaj tisti idioti na spomeniškem varstvu hočejo. Pri nas so se recimo vpičili v barve in tipe streh ko so "vaško" jedro vpisali kot celoto pod spomeniško varstvo. Kaj naj sedaj vsi prebivalci na lastne stroške menjajo strehe? Ja če boš menjal boš moral zadosti zahtevi, če jo imaš pa ravno 5 let novo montirano preden so oni prišli s to idejo pa logično ne boš šel metat nove strehe dol pa novo gor za boš zadostil zahtevam, ki jih nalagajo.
 
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Uporabnik Utisevalec je napisal:
Kot ti je appolo povedal najprej preveri, če je to res vpisano kot večstanovanski objekt, če ni imaš lahko velike probleme. Če je vpisano kot večstanovanjski objekt načeloma nekih avtomatičnih problemov RAZEN če iz nekega razloga potrebuješ UD ni. Če imaš še lasten vhod in hišno številko potem je pa GD+UD še manjši problem, ker lahko celo sam ureditš te stvari v smer "legalizacije" če ti je interes.

(kredite pa hipoteke se da dobit tudi brez UDja če je stvar po smernicah za tisto avtomatiko iz leta 1967 .... če je bilo pa kaj bistveno spreminjano za kar bi potreboval GD, potem je pa tehnično to itak črna gradnja in nobena banka ne bo dala hipoteke na tako zgradbo/objekt ...)

Zavod za spomeniško varstvo lahko kadarkoli pride zraven in začne komplicirat, so pa načeloma brezzobi tiger. Če je to recimo neka meščanska stavba pa imaš strešna okna, kjer jih ne sme bit te zavod lahko prijavi na občino (so začeli malo tudi satelitske oz. letalske posnetke gledat .... ), občina pa potem (ne)ukrepa dalje po lastni presoji. V teoriji ti lahko naložijo odstranitev teh oken pa povrnitev v "originalno" stanje, ampak v praksi imajo tudi on dosti bolj pomembnega dela kot se ukvarjat s tem kaj tisti idioti na spomeniškem varstvu hočejo. Pri nas so se recimo vpičili v barve in tipe streh ko so "vaško" jedro vpisali kot celoto pod spomeniško varstvo. Kaj naj sedaj vsi prebivalci na lastne stroške menjajo strehe? Ja če boš menjal boš moral zadosti zahtevi, če jo imaš pa ravno 5 let novo montirano preden so oni prišli s to idejo pa logično ne boš šel metat nove strehe dol pa novo gor za boš zadostil zahtevam, ki jih nalagajo.
Klikni za razširitev
Model zakaj? Zakaj pises stvari ki ne drzijo? V kataster ti jaz s tvojim soglasjem dam jutri vpisat da ma tvoja hisa 15 stanovanj. In o se ne pomeni da bos dobil GD in UD ali karkoli od tega legaliziral.

ZVKDS nikoli kar malo ne pride zraven ampak pride zraven ce stavba lezi na obmocju ki ima nek rezim varovanja kulturne dediscine. In ne pridejo sami ampak si jih zakonsko dolzan obvestit. In niso brezzobi tiger ampak v primeru ugotovljenih krsitev obvestijo inspekcijo. In ne obcine, obcina nima s tem popolnoma nic. Kar pa je najpomembneje - ce zelis graditi za trg pac moras delat s papirji. In brez papirja ZVKDS ne bo gradbenega dovoljenja (ki ga izda UE, obcina je samo eden od mnenjedajalcev za svoje podrocje) in posledicno tudi uporabnega ne.

Kar se je zgodilo z vasim vaskim jedrom je preprosta stvar - pravila ne morejo veljati za nazaj. Ce si prej menjal streho si jo pac menjal. Ko jo bos naslednjic se moras pa drzat smernic.
 
Utisevalec

Utisevalec

Guru
12. nov 2007
17.384
4.828
113
Če ima stavba zgrajena pred letom 1967 hišno številko je legalizirana, lahko se samo naknadno ugotavlja ali je črna gradnja mogoče (spremembe ki so zahtevale GD od tega leta) ... UD+GK pol stavb v sloveniji nima oz. spada v kategorijo teh 1967, pa še te več ali manj z dodelavami ki bi rabila GD (še tu se gleda zakonodajo, ki je veljala v času dodelave, zahteve za GD so/se namreč spreminjale).

Glede kultrne dediščine. Sem obnavljal sedaj 10+ let 200 let staro hiso (ki je skupaj s parcelo/kmetijskim gospodarstvom kulturni spomenik najvišje kategorije), za GD so dal noter take zahteve da so se vsi izvajalci, gradbeniki, statiki ... samo čudili. In so lepo povedali da s tehničnimi smernicami gradnje njihove zahteve ne pijejo vode. Naredil smo po svoje, vmes so prišli malo komplicirat, ampak vse kar lahko naredijo je da ne podpišejo UD. Kar nam je pa mala briga ker hiša ima hišno št. od prej, tako da se lahko noter prijaviš in tam živiš. Skladno z GD stavba ni črna gradnja tudi po posegu. Ne moremo pa gostilne tam odpret, to je pa res, ali pa apartmaje oddajat ... za take stvari bi rabil urejeno UD, ki pa ga "spomeničarji" ne bodo podpisal ker nismo vgrajevali tesanih tramov, pa ker so zaradi statike (zahteva za GD) med tramovi (vidne) jeklene vezi, ker je elektrike "preveč" (dovoljene električne napeljave vključno z razsvetljavo samo na eni od sten prostora ...).
 
S

sergio

Fizikalc
21. jul 2007
2.572
37
48
43
Ljubljana
Po pogovoru z UE so mi sporočili, da je sicer lastnik vložil oz. prijavil prenovo, a ni izpolnjevala pogojev in je posledično prenova nelegalna gradnja..
 
  • Všeč mi je
Reactions: Utisevalec
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Uporabnik Utisevalec je napisal:
Če ima stavba zgrajena pred letom 1967 hišno številko je legalizirana, lahko se samo naknadno ugotavlja ali je črna gradnja mogoče (spremembe ki so zahtevale GD od tega leta) ... UD+GK pol stavb v sloveniji nima oz. spada v kategorijo teh 1967, pa še te več ali manj z dodelavami ki bi rabila GD (še tu se gleda zakonodajo, ki je veljala v času dodelave, zahteve za GD so/se namreč spreminjale).

Glede kultrne dediščine. Sem obnavljal sedaj 10+ let 200 let staro hiso (ki je skupaj s parcelo/kmetijskim gospodarstvom kulturni spomenik najvišje kategorije), za GD so dal noter take zahteve da so se vsi izvajalci, gradbeniki, statiki ... samo čudili. In so lepo povedali da s tehničnimi smernicami gradnje njihove zahteve ne pijejo vode. Naredil smo po svoje, vmes so prišli malo komplicirat, ampak vse kar lahko naredijo je da ne podpišejo UD. Kar nam je pa mala briga ker hiša ima hišno št. od prej, tako da se lahko noter prijaviš in tam živiš. Skladno z GD stavba ni črna gradnja tudi po posegu. Ne moremo pa gostilne tam odpret, to je pa res, ali pa apartmaje oddajat ... za take stvari bi rabil urejeno UD, ki pa ga "spomeničarji" ne bodo podpisal ker nismo vgrajevali tesanih tramov, pa ker so zaradi statike (zahteva za GD) med tramovi (vidne) jeklene vezi, ker je elektrike "preveč" (dovoljene električne napeljave vključno z razsvetljavo samo na eni od sten prostora ...).
Klikni za razširitev
Legalizirano pomeni da je v skladu z veljavno zakonodajo. Samo dejstvo da ima nek objekt hisno stevilko ne pomeni da je vse v skladu z zakonodajo ker kot si sam povedal - ce je bilo po letu 67 brez papirjev dograjevano potem pac objekt ni skladen.

Tudi tvoj objekt ni skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem ker kot si napisal niste sledili zahtevam ki so jih dali not. A je tebi to pomembno ali ne je tvoja stvar, samo ko bos (hipoteticno) prodajal tak objekt ne bos mogel reci: "uporabnega dovoljenja nimamo ker je objekt izpred 1967 in ga ne rabi" - ker bi to bila eklatantna laž. Tvoj objekt potrebuje uporabno dovoljenje ker s tem dokazujes da je zgrajen oz obnovljen v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem - kar pa (kot sam navajas) ni. In tako kupcu lahko samo reces - ni uporabnega ker smo po svoje delali.

Tvoja stvar, sam ne napacno razlagat zadev. Tvoj objekt je solski prikaz kako izjava "ce je pred letom 1967 pol ne rabi uporabnega" ne drzi. Ce je objekt izpred leta 1967 in ni bil spreminjan potem se uporabno pridobi brez tezav.
 
Utisevalec

Utisevalec

Guru
12. nov 2007
17.384
4.828
113
To se čisto razumemo, UD je je končni štempelj da je stvar narejena kot je bila planirana (po GDju ali več njih). Ne rabiš pa UD zato da ti priklopijo vodo in elektriko, tako da s stališča funkcionalnosti UD ne dodaja nobene dodane vrednosti (objektu ki že ima hišno številko) ... razen če jo rabiš (boš objekt oddajal recimo).

Če dobiš recimo poceni neko dokaj novo/obnovljeno stanovanje bi se prej vprašal zakaj so zavrnili GD kot to da zakaj nima UD. Mogoče so šli podirat nosilne stene in je objekt trenutno statično 3x manj stabilen (in je že tako statično podhranjen), kar je večji false alarm kot do da nima UDja.
 
A

Apollo8

Mahoney
15. avg 2007
16.975
10.460
113
Uporabnik Utisevalec je napisal:
To se čisto razumemo, UD je je končni štempelj da je stvar narejena kot je bila planirana (po GDju ali več njih). Ne rabiš pa UD zato da ti priklopijo vodo in elektriko, tako da s stališča funkcionalnosti UD ne dodaja nobene dodane vrednosti (objektu ki že ima hišno številko) ... razen če jo rabiš (boš objekt oddajal recimo).

Če dobiš recimo poceni neko dokaj novo/obnovljeno stanovanje bi se prej vprašal zakaj so zavrnili GD kot to da zakaj nima UD. Mogoče so šli podirat nosilne stene in je objekt trenutno statično 3x manj stabilen (in je že tako statično podhranjen), kar je večji false alarm kot do da nima UDja.
Klikni za razširitev
UD je podlaga za pridobitev hisne stevilke in spremembo prikljuckov iz gradbiscnih v obicajne. V tvojem primeru pac imas prikljucke ker si prenavljal objekt ki jih je ze imel.

Zakaj so zavrnili GD? Ker je v objektu vec stanovanj kot to dovoljuje prostorski akt. In je de facto nelegalen objekt pa ce je bil zgrajen leta 100 pred kristusom in je potresn in staticno nadvaren. Daj si ze dopovedat da neka tvoja izkusnja s prenovo kjer si zavestno krsil gradbeno dovoljenje in se odlocil da uporabnega sploh ne bos pridobival ne more bit osnova za tvojo trditev: Če je vpisano kot večstanovanjski objekt načeloma nekih avtomatičnih problemov RAZEN če iz nekega razloga potrebuješ UD ni.

Ker zavajas ljudi in jim delas skodo.
 
  • Všeč mi je
Reactions: 9999
Utisevalec

Utisevalec

Guru
12. nov 2007
17.384
4.828
113
To od hišne številke sem omenil v prvem postu in je itak osnova. Če delaš novogradno boš rabil UD da se sploh lahko vseliš (urediš trajne komunalne priklope, dobiš hišno številko, kar je prvi pogoj za še veliko ostalih nujnih pogojev) oz. še tu je par "mučk" okoli nadomestne gradnje ipd. Če pa obstoječi objekt (ima hišno št.) "popravljaš/nadgrajuješ" je zakonsko dovolj GD ... to velja do izpolnitve zahtev gradnje kjer se pač "šlepaš" na neskončnost.

Tko da obnovimo povedano, obstoječa stara stavba ki ima hišno številko, zgrajena pred letom 1967 in je klasicifirana kot večstanovanjski objekt v 99.9% ni nič problematičnega. Ni to sedaj nakup ki bi si ga želel, ampak sej ceno se da ustrezno uskladit. Zaradi manjka GD+UD te ne bo noben prišel deložirat oz. rušit objekta (oz. samo tvoje etaže ker nimaš GD za obnovo?), tako da tu nekih skrbi načeloma ni. Če pa tako stanovanje misliš oddajat oz. ponudit kot turistično namestitev, mogoče kupuješ kot špekulativni nakup..., bodo pa problemi ....
 
Za odgovor se prijavite ali registrirajte.
Na vrhu Bottom