Upravnik stavbe pred stečajem - kako naprej?

Ted

Guru
8. sep 2007
1.682
576
113
Potrebujem pravni nasvet. S sostanovalci/sokrajani v Lenartu smo se znašli v lepem zosu. Lokalni upravnik stavb (Servostan) je očitno na poti v stečaj. Za nepravilnosti smo izvedeli cca. 2 tedna nazaj ko so iz toplarne sporočili stanovalcem, da brez poravnanih računov za toploto ne bo vklopa ogrevanja. Vse položnice za ogrevanje so preko upravnika seveda bile plačane, medtem ko upravnik dobavitelju očitno ni plačal. Danes nas je presenetil dopis vodovoda, ki lastnike stanovanj v kraju (v stavbah z omenjenim upraviteljem) poziva k plačilu neplačane vodarine v zadnjem letu (od 11-ega lani) - v nasprotnem primeru nam bodo odklopili vodo v naslednjih 2 tednih.

Hkrati nam upravnik na zadnji položnici (ki je ne mislim plačat) ni obračunal rezervnega sklada, saldo sklada pa je navedel 0.... Vem da stanovanjski zakon postavlja varovalke glede izvršb na rezervni sklad, me pa skrbi da ni upravitelj lepo po svoje prekanaliziral sredstev s katerimi smo si čez kakšno leto obetali novo fasado...

Očitno je, da upravnik iz naših (plačanih) položnic ni poravnaval obveznosti do "dobaviteljev". Lahko dobavitelji (ogrevanje, vodovod, skupna elektrika in ostali stroški) sedaj terjajo lastnike stanovanj? Kaj naj odpišemo v odgovoru vodovodu?
 

erikson

Guru
25. avg 2007
21.279
5.200
113
Zakon ne dovoli "prekanaliziranja" sredstev.

način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada

Globe pa so:

(1) Z globo od 5.000 do 125.000 eurov se kaznuje upravnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik:
...
3. ki ne vodi posebnega računa v skladu z 42. členom tega zakona ali ne odvede sredstev rezervnega sklada na transakcijski račun rezervnega sklada v roku iz tretjega odstavka 42. člena tega zakona;
4. ki ne naloži sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega zakona;
5. ki sklene pogodbo v breme rezervnega sklada v nasprotju s prvim in drugim odstavkom 44. člena tega zakona;


Podjetje ima sicer mesec dni blokirana računa 041020000264991 in 031211000526232.

Zakaj je vodovod sploh pisal vam? Po enem letu neplačevanja, brez vmesnih opominov?
 

Ted

Guru
8. sep 2007
1.682
576
113
Dejansko je blokiran račun na katerega nakazujemo položnice. Blokiran je bil že nekajkrat, očitno odblokiran po plačilu položnic. Očitno na njem visijo izvržbe...
Drži, od vodovoda in ostalih dobaviteljev do prejšnjega tedna nismo dobili nobenega obvestila o neporavnanih računih upravnika. Sedaj pa smo (verjetno kot obliko pritiska na upravnika) vsi lastniki stanovanj (naslovljeno na "lastnike stavbe") dobili račun - verjetno gre tudi za pritisk na nas da pritisnemo na upravitelja.

V osnovi me zanima ali imajo pravno podlago da od nas izterjajo oz. nam odklopijo vodo.
 
I

Izbrisan uporabnik #488

Sledil bo odklop, potem pa je kot na dlani kdo bo plačal...
 

Mont

Fizikalc
19. avg 2014
3.193
2
36
"Ne" sem napisal na podlagi podobnega primera. Oziroma identičnega.

Stanovalci so skupaj najeli odvetnika.

Epilog na sodišču je bil pa tak, da stanovalci niso morali še enkrat kriti že plačanih obveznosti, ker jih je država z zakonom "prisilila" v to, da morajo imeti upravitelja, do katerega pa so imeli poravnane vse obveznosti.

Če pa bo vsak stanovalec po svoje nekaj jamral, pa bo verjetno tako, kot si napisal.
 
I

Izbrisan uporabnik #488

To bo verjetno pravna podlaga.

Citat:

70. člen
(prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov)
(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe, upravnik ne sme dogovoriti solidarne odgovornosti etažnih lastnikov za izpolnjevanje obveznosti.
(2) Pogodbeno določilo v nasprotju z določbo prejšnjega odstavka nima pravnega učinka proti etažnim lastnikom, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, ki veljajo za deljive obveznosti. V tem primeru pa tretji osebi za izpolnitev obveznosti etažnih lastnikov solidarno odgovarja upravnik.
71. člen
(poravnava zapadlih obveznosti)
(1) Upravnik mora brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.
(2) Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

Je pa res, da govori o solidarni odgovornosti, kar pa še ne pomeni, da ne more biti subsidiarne. Prvo upravnika in če je neuspešno, še etažne lastnike.

Skratka ne poznam, nisem "raziskoval".

V najboljšem primeru samo plačajo priklop ali pa začnejo z nule, dolg se pa izterja od upravnika.

Imam neke pomisleke glede tega, saj vem, da je mora upravnik stanje dolga ipd. sporočati etažnim lastnikom najmanj enkrat letno, tako da če tu ni bilo nadzora...

Dobavitelj pa je tudi, da ne prekine dobave.
 

SJTV1

eV12
18. jul 2007
18.832
1.061
113
www.adriamedia.si
Tudi ce bi bila subsidiarna: dokler se zgodba dobavitelja z upravnikom konča, terjatev do lastnikov veselo zastara (ker seveda ne gre za isto terjatev in istega dolžnika). Drži?

Sicer je pa dobavitelj sam kriv, ce je pustil, da se dolg nabira. Lastnike bi o zamudimplacila obvestil takoj (po par dneh zamude) in se z njimi dogovril za dirketno izstavljanje racunov.
 

sistemik

Majstr
15. jul 2011
3.342
313
83
hysterical-1.gif

Nič narejeno...
hysterical-1.gif

Marsikaj bi bilo ob drugačni ureditvi narejeno, pa še položnice bi bile plačane, če bi se direktno plačevalo.

Skratka, sistem upraviteljev stavb je totalno zgrešen, sploh ker gre v večini primerov za privat d.o.o-je...
 

Ted

Guru
8. sep 2007
1.682
576
113
update:

V Lenartu bodo očitno vsi bloki zamenjali upravljalca, tudi naš. Servostan se (tudi v medijih) izgovarja, da so vzrok za plačilno nesposobnost neplačniki. Glede na to, da očitno zadnje leto dni plačuje dobavitelje samo s kompenzacijami iz družinskega podjetja Frama je jasno, da so za reševanje Frame uporabljali sredstva Servostana (obe propadli podjetji obvladuje ista družina). Ker se upravnik na vse načine (lažne obljube, nedvigovanje pošte) izogiba tako prehodu na drugega upravnika,kot pojasnilom o stanju na rezervnem skladu obstaja velika verjetnost, da smo lastniki stanovanj dolga leta varčevana sredstva za obnovo fasad/streh/oken izgubili. V enem bloku so v ta namen zbrali kar 160.000 EUR...
Mimogrede, v zadnjih letih se kolikor vem v Lenartu ni energetsko obnovil noben blok, ki ga upravlja Servostan - upravnik se je na vse načine izogibal novim investicijah...

Razvedelo se je tudi, da v zadnjem letu niso bili poplačani niti izvajalci sanacijskih del po blokih - kljub temu da je upravnik sredstva iz rezervnega sklada odtegnil. Občina je v začetku leta zaradi neporavnanih najemnin s strani Servostana začela najemnine pobirati sama - to je priznal sam župan na včerajšnjem srečanju z občani. Gre torej tudi za vprašanje, kako občina upravlja s svojim (našim) premoženjem saj je občina poleg dobaviteljev glede na terjatve dobaviteljev največji upnik.

Mariborski vodovod sedaj pravi, da je "opomin" ki so ga poslali lastnikom stanovanj dejansko obvestilo, da upravnik ni poravnaval obveznosti. Zaenkrat vode ne bodo odklopili in bodo še naprej terjali Servostan - naj bi imeli dogovor, da bo Servostan dnevno nakazoval 500 EUR. Glede na to, da imajo blokirane račune (neblokirani so samo računi iz rezervnega sklada) iz tega seveda ne bo nič. Zaenkrat je dogovor, da bodo omogočili plačevanje direktno mimo Servostana.

Lastniki stanovanj smo se odločili, da položnic Servostanu ne bomo plačali dokler ne dobimo dokazil o poravnanih terjatvah. To seveda pomeni, da bo podjetje ugasnilo zelo kmalu, verjetno bodo upniki kmalu zahtevali stečaj... Ker je premoženje podjetja obremenjeno s hipotekami (tudi kreditov verjetno niso plačevali) bodo dobavitelji dolg lahko izterjali samo od lastnikov stanovanj... Super ne?

O problemu so poročali tudi mediji, v sredo Večer in RTV - http://4d.rtvslo.si/arhiv/prispevki-in-izjave-slovenska-kronika/174298433 .

Še glede dolgov - vodovodu dolgujejo slabih 60 jurjev, ekotoploti (ogrevanje) slabih 30. Velik upnik je verjetno še Saubermacher, ostalo so manjši dobavitelji. Dolg po moji oceni znaša med 120-150 jurjev. Koliko sredstev manjka na rezervnih skladih pa bomo verjetno izvedeli v prihodnjih mesecih...
 

Tku

Pripravnik
20. nov 2007
598
0
16
Tiha voda
Ovadba je že padla? Tole je tako motno, da ni šanse, da je vse po zakonu. Naj kriminalisti zaplenijo dokumentacijo, dokler še obstaja... Apollo - v akcijo!
 

eazy

Rjuhar
5. sep 2007
12.971
3
38
Citat:
Uporabnik Tku pravi:
Ovadba je že padla? Tole je tako motno, da ni šanse, da je vse po zakonu. Naj kriminalisti zaplenijo dokumentacijo, dokler še obstaja... Apollo - v akcijo!

ena ideja... kaj pa ce bi VSI dolzniki (stanovalci) placali poloznice... je res da ste dolzni kka 150k EUR? ce ste res dolzni je tole jamranje kako oni ne placujejo dobaviteljev malce ...
 

igors24

Pripravnik
5. maj 2010
505
0
16
Kje v začaranem krogu začeti? Velika podjetja in država ne plačuje, manjša podjetja ne izplačujejo plač, računov, ..., odpuščajo, ..., etažnim lastnikom zmanjka denarja, upravniku se nabira vedno več dolžnikov, .... Mislim, da tvoj predlog nima neke realne osnove za rešitev dejanskega problema neplačniške kulture v državi... Idi najprej, državi in mastodontom predlagaj naj začnejo plačevati v rokih in se bo marsikaj spremenilo.

Kolikor pa je bilo razvidno iz konteksta, upravnika niso pokopali neplačniki ampak izčrpavanje s strani lastnika. Danes žal več kot tipično za naše "kapitaliste".
 

AndrejK

Fizikalc
7. sep 2007
1.279
3
38
SI
Citat:
Uporabnik eazy pravi:
Citat:
Uporabnik Tku pravi:
Ovadba je že padla? Tole je tako motno, da ni šanse, da je vse po zakonu. Naj kriminalisti zaplenijo dokumentacijo, dokler še obstaja... Apollo - v akcijo!

ena ideja... kaj pa ce bi VSI dolzniki (stanovalci) placali poloznice... je res da ste dolzni kka 150k EUR? ce ste res dolzni je tole jamranje kako oni ne placujejo dobaviteljev malce ...

Zakaj bi pa stanovalci 2x plačevali stroške? Če je porabil 1 kubik vode, zakaj bi plačal 2?
Z upravnikom so imeli pogodbo, da bo razdeljeval stroške po stanovanjih po znanih ključih in posredoval plačila dobaviteljem vode, elektrike... česarkoli že. Stanovalci SO svoj delež izpolnjevali - plačevali položnice, ki jih je pošiljal upravnik.
Upravnik tudi svojega dela ni opravljal pro bono, ampak je na vsaki položnici 100% še nekaj postavk, ki direktno kapnejo v žep upravniku - vodenje rezervnega sklada, upravljanje stavbe...
V Kranju recimo plačamo Domplanu cca 8-9€ mesečno za upravljanje stavbe in še nekaj za vodenje rezervnega sklada (točno koliko, ne vem, ker nimam položnice pred seboj) in Domplan je tisti, ki posreduje plačila naprej elektro podjetju, komunali, čistilnemu servisu, telekomu, gasilcem...

Tvoj odgovor je dejanski odraz stanja v našem bananastanu. Dajmo nategovat folk, kdo nam pa kaj more, če ne plačujemo, bojo že stanovalci še enkrat dali denar, saj so ovce.

Samo par 10 km severno, se takih budalaštin ne bi upali iti.

@Ted - "dogovor" da ne boste plačevali položnic ni najbolj inteligenten, ker s tem kršite vaše pogodbeno razmerje z upravnikom. Kaj oni delajo naprej pravno gledano ni vaša stvar, kako se pa vi obnašate do upravnika pa zelo.
 
Nazadnje urejeno:

erikson

Guru
25. avg 2007
21.279
5.200
113
Citat:
Uporabnik AndrejK pravi:
Stanovalci SO svoj delež izpolnjevali - plačevali položnice, ki jih je pošiljal upravnik.
Nekateri očitno ne, glede na izjavo v prispevku o 80-tih izvršbah stanovalcev.
 

AndrejK

Fizikalc
7. sep 2007
1.279
3
38
SI
Ja, taki so tudi problem. In vedno več jih je. Eni ne morejo, enim pa "dol visi". Samo, da se ti drugi dostikrat vozijo z Audiji, BMWji in podobnimi zadevami.
Poznam par takih, ki se prerekajo za 5 evrov, avto je pa vreden več od mojega stanovanja..
 

Ted

Guru
8. sep 2007
1.682
576
113
Citat:

@Ted - "dogovor" da ne boste plačevali položnic ni najbolj inteligenten, ker s tem kršite vaše pogodbeno razmerje z upravnikom. Kaj oni delajo naprej pravno gledano ni vaša stvar, kako se pa vi obnašate do upravnika pa zelo.

Glede neplačevanja položnic - položnic upravniku ne bomo plačali, saj vemo, da dolga do dobaviteljev upravnik ne bo spodoben poravnati, ker je plačilno nesposoben z blokiranimi računi. Na zneske na položnicah bomo vložili ugovore/reklamacije - če upravnik dokaže da je poravnal pretekle dolgove bomo položnice seveda poravnali. Glede na to, da so že več kot en mesec blokirani iz tega seveda ne bo nič. Z dobavitelji se bomo v času prehoda na na novega upravnik preko novega upravnika (ali pa sami) dogovorili za direktno plačilo stroškov.

Glede dolžnikov - v kolikor bi bilo res, da je za plačilno neposobnost upravnika krivo neplačevanje stroškov določenega dela stanovalcev, bi pričakoval, da bo upravnik te dolgove predložil po posameznih stavbah. V našem bloku imamo vse stroške poravnane, kar lahko takoj dokažemo z izpiski plačanih položnic. Kljub temu v zadnjem letu upravnik stroškov za nas ni poravnaval. Poleg vodovoda so tu še drugi dobavitelji, ki niso bili poplačani. Za morebitne dolžnike v drugih blokih seveda ne moremo biti solidarnostno ali kako drugače odgovorni, tudi stanovanjski zakon to izrecno prepoveduje. V kolikor bi bilo neplačevanje stroškov v določenih stavbah kritično ima upravnik tudi pravico do prekinitve pogodbe o upravljanju.

Dejstvo je, da je upravnik eno leto pri etažnih lastnikih pobiral stroške upravljanja, stroške vode, smeti (in ostalih storitev) in jih na drugi strani dobaviteljem ni poravnal.

Glede terjatev in upanja, da bodo (bomo) upniki poplačani pa je tako, da realnega premoženja praktično nimajo, saj so nepremičnine obremenjene s hipoteko, krediti pa (tako se govori) neporavnani. Trgovina Frama (in s tem Servostan) je šla v investicijo v nove prostore (in baje v 3 mio kredit) pred začetkom krize, obseg poslovanja ji je v krizi močno upadel in v zadnjih letih obrokov kredita verjetno niso več uspeli odplačevati. V osnovi žalostna zgodba, zaposleni bodo ob službo (verjetno tudi plače niso bile redne), veliko upnikov bo ostalo nepoplačanih, kar bo ostalo si bodo razdelile banke.

To razumem(o), ni prvo podjetje, ki gre v stečaj. V kapitalističen gospodarstvu podjetja vsak dan nastajajo in umirajo.Pri tem je sporno samo dejstvo, da je vodstvo podjetja svoje drugo premoženje/dejavnost reševalo iz sredstev etažnih lastnikov in najemnikov in iz sredstev dobaviteljev.
 
Nazadnje urejeno: